Reprendre une étude notariale : tout ce que vous devez savoir

Le notariat : un secteur porteur mais de plus en plus concurrentiel

Quel est le salaire d'un notaire, aussi appelé émolument ? 

• 20 000 € : c'est le revenu mensuel net moyen des notaires estimé par le ministère de l’économie. En fin de carrière, il avoisinerait même les 40 000 €. Un revenu à mettre en comparaison avec celui des salariés d’une étude qui, lui, se situe entre 2 000 € et 2 500 € par mois ;
• 50 % : c’est la part de chiffre d’affaires du notariat réalisé grâce à l’immobilier. Un secteur de poids, car le marché a atteint ces dernières années son plus haut niveau de transactions (1 million d'actes en 2018), notamment grâce à des taux d'intérêts très bas.

Mais d’autres éléments de contexte semblent indiquer que la concurrence s’accentue dans le notariat.

Le plan de création d’offices du gouvernement

Pour favoriser la concurrence, pouvant être bénéfique pour les clients, un nouveau cycle de création d’études notariales a été lancé pour la période 2023-2025. Il s'agit d'une carte déterminant 136 zones du territoire, dites « d’installation libre », « où l’implantation d’offices de notaires apparaît utile pour renforcer la proximité ou l’offre de services ».

Ce plan détermine également 157 autres zones du territoire, dites « d’installation contrôlée », dans lesquelles les demandes de créations d’offices feront l’objet d’un contrôle a priori du garde des Sceaux et d’un avis de l’Autorité de la concurrence.

Pour chacune de ces zones, l'arrêté du plan fixe des recommandations sur le nombre de créations d’offices pour deux années à compter du 29 février 2024. Ce, pour un total de 303 offices nouvellement créés en France, accueillant 502 notaires libéraux supplémentaires.

Offices notarial : un nombre croissant

Entre 300 et 350 nouveaux professionnels sont nommés chaque année en France. Cependant, le chiffre reste en deçà de l'avis de l’Autorité de la concurrence qui recommandait l’installation de 600 nouveaux notaires libéraux.

Le ralentissement de l’activité de notaire

Selon une étude publiée par le cabinet Ernst & Young, le chiffre d'affaires du notariat est susceptible de reculer jusqu'en 2020, notamment à cause d'une diminution des marges et du taux de rentabilité. Ceci serait dû à une concurrence accrue.

Quel est le coût d'une étude notariale ?

Indépendamment de l’état du marché, la reprise d’une étude notariale doit être mûrie et préparée en amont. Il faut dire que ce projet implique des contraintes pour le repreneur.

Un coût de reprise considérable : la valeur de l’étude notariale est principalement calculée en fonction de son chiffre d’affaires. Si celle-ci est en moyenne de 500 000 €, elle peut grimper à plusieurs millions d’euros pour les offices les plus dynamiques. Un coût de reprise important auquel s’ajoute des frais de lancement non négligeables :

• location de bureaux ;
• achat de matériel informatique ;
• salaires du personnel (clerc de notaire, comptable,...) ;
• abonnement au réseau professionnel sécurisé…

Autant de dépenses potentielles à régler avant même de commencer à exercer et dont le coût peut représenter 100 000 € à 300 000€.

• L’obligation d’un apport personnel conséquent : si l'investissement est conséquent, l'opération ne peut toutefois pas être réalisée uniquement avec des emprunts. Les instances notariales exigent en effet que le candidat dispose d'un apport personnel équivalent au minimum à 30 % de la valeur de l'office, excluant ainsi les prêts bancaires et familiaux. Pour une étude de 500 000 €, cela représente tout de même 150 000 €.
• Le respect d’un cadre réglementaire strict : depuis le 1^er décembre 2013, le vendeur a l'obligation de commander un audit financier à un organisme reconnu. Mais c'est, en dernier lieu, la Chambre départementale et le Conseil Régional qui fixent la valeur de l'office. La seule possibilité de négociation entre le cédant et le repreneur est soumis à un coefficient d’1 point. Fournissant des services auxquels les particuliers ont l'obligation de faire appel, le métier de notaire est également encadré strictement par la réglementation. À titre d’exemple, il est interdit de faire la publicité de l’office, ce qui peut compliquer le lancement de l’activité suite à la reprise de l’étude notariale.

Comment reprendre une étude notariale ?

Vous l’aurez compris, la reprise d’une étude notariale ne s’improvise pas. Pour que le projet se réalise dans de bonnes conditions, il est donc important que le repreneur respecte certaines bonnes pratiques avant de faire une offre de reprise.

• Bien choisir la nature de l’activité : si certaines études sont spécialisées dans l’immobilier, d’autres se consacrent davantage au droit de la famille ou au droit des entreprises par exemple. Le choix de l’office notarial devra donc se faire en fonction des inclinaisons du repreneur. De plus, certaines activités n’offrent que peu de possibilités en matière de développement, notamment en raison d’une concurrence à proximité, ce qui oblige le nouveau notaire à ne gérer que les acquis. D’où l’importance d’analyser en détail les conclusions de l’audit financier.
• Trouver un emplacement adapté à son projet de vie : au-delà de la dimension économique, la localisation d’une étude notariale a un impact sur la qualité de vie du professionnel et de sa famille. S’installer dans une zone rurale par exemple peut être compliqué si l’acquéreur et ses proches n’y sont pas préparés. C’est d’ailleurs l’une des raisons qui peut entraîner un abandon du projet au bout de seulement quelques années.
• Voir plus loin que le chiffre d'affaires prévisionnel : si le chiffre d’affaires est le principal gage de santé de l’office notarial, d’autres éléments ont également leur importance. Avant de réaliser une offre de reprise, il faudra notamment s’intéresser à l’organisation interne, au comportement des associés et des salariés ainsi qu’à la nature de la clientèle.
• Se faire accompagner dans son projet : il est souvent indispensable de se faire aider par une entreprise spécialisée dans la transmission. En plus de faciliter la rencontre entre un acheteur et un cédant, elle est garante de la confidentialité de la transaction. Un élément central pour ne pas avertir la concurrence ou éviter d'inquiéter la clientèle.
• Accepter de prendre son temps : la reprise d’une étude notariale passe par de nombreuses étapes qui peuvent être chronophages, à l’image de la visite protocolaire au Président de la Chambre, de l'enquête préalable par le CRN (Caisse de retraite des notaires) ou de la constitution du dépôt de cession. De plus, les opportunités semblent se tarir car le nombre de reprises ralentit.

Quelles sont les charges d'un notaire ?

La gestion quotidienne d'une étude génère des charges d'exploitation conséquente.

1. Charges réglementées et fiscales

Les frais dits « de notaire » comprennent :

• les taxes (environ 80 % du montant total) : reversées à l’État et aux collectivités locales ;
• les débours (environ 10 %) : frais avancés par le notaire pour le compte du client (documents, intervenants, déplacements) ;
• la rémunération du notaire (environ 10 %) : appelée émolument, elle est strictement encadrée par décret et sert à la rémunération du personnel de l'étude.

2. Charges de fonctionnement

• Les loyers.
• Les assurances : l'assurance responsabilité civile professionnelle notamment représente un poste budgétaire majeur, variant entre 1,8 % et 2,5 % du chiffre d'affaires annuel. Cette protection s'avère indispensable et obligatoire face aux risques inhérents à la profession.
• La modernisation numérique nécessite des investissements réguliers : logiciels spécialisés, maintenance informatique et sécurisation des données représentent près de 15 % du budget annuel. Sans oublier les frais de documentation juridique et les abonnements aux bases de données professionnelles, essentiels pour exercer sereinement.
• Les frais de fourniture, de communication, d’archivage, de déplacement, etc.

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Sources

Gazette du Palais
Village Notaires
FranceTV Info
Capital.fr
Notaires.fr