Valeur immobilière : quelques chiffres…
Selon la dernière enquête disponible de l'Insee (2023)¹, le prix d’achat moyen des terrains en France était de 95 400 euros, soit un prix du mètre carré de terrain acheté pour faire construire une maison individuelle autour de 100 euros. Le terrain représente en moyenne près d’un tiers du coût total du projet de construction d'une maison individuelle. Les prix moyens des terrains progressent dans toutes les régions sauf en Île-de-France, où ils sont déjà très élevés..
Mais comment estimer la valeur d'un terrain à bâtir ?
Terrain à bâtir : estimer la surface constructible
Sur un terrain à bâtir, tout n’est pas forcément constructible : pour éviter que les terrains soient entièrement bétonnés et préserver la place d'espace verts, le législateur a limité la « surface constructible », c'est à dire l'emprise au sol sur laquelle vous êtes autorisé à construire.
La surface constructible doit respecter des règles d’urbanisme précises, comme par exemple la séparation entre 2 lots, le recul par rapport à la route, etc. Le coefficient d’occupation des sols (COS) qui déterminait autrefois assez simplement la densité de construction admise sur un terrain constructible, en fonction de sa superficie, a été supprimé en 2012 par la La loi pour l’Accès au logement et un urbanisme rénové (Alur).
Désormais, le calcul de la surface constructible est beaucoup plus complexe car il s'effectue par la combinaison des règles de densité fixées par le règlement du PLU (Plan Local d'Urbanisme). Ces règles portent notamment sur les écarts entre les bâtiments, la hauteur maximum du faîtage, le nombre d'étages autorisés, le coefficient d'emprise au sol (CES), etc.
Pour connaître et évaluer la surface constructible d’un terrain, commencez par vous renseigner sur la superficie totale du terrain dans le cadastre, consultable en mairie, au centre des impôts ou sur le site officiel du cadastre. Puis, penchez-vous sur le Plan Local d’Urbanisme (PLU) de la commune concernée. Ce document, consultable en mairie, vous aidera à déterminer la surface de construction par rapport à la superficie du terrain. Un grand terrain dont la surface constructible reste finalement très réduite n’est peut-être pas une si bonne affaire !
Quel est le prix au m² d'un terrain constructible ?
Pour estimer le prix d'un terrain à bâtir, vous pouvez utiliser l'explorateur de données de valeurs foncières. Cet outil précieux, mis en place par l'État, permet de consulter gratuitement les transactions immobilières intervenues en France au cours de 5 dernières années. Les données sont issues des actes notariés et des informations cadastrales. Malheureusement les départements du Haut-Rhin, du Bas-Rhin, de la Moselle et de Mayotte ne sont pas couverts par le service.
Pour chercher dans la base et faire une demande de valeurs foncières, il vous suffit d'entrer une adresse et de naviguer grâce à la carte qui s'affiche pour voir les ventes à proximité.
Estimation du bien immobilier selon sa localisation
Si aucune donnée ne figure dans l'explorateur de données des valeurs foncières, il vous reste à établir votre propre diagnostic. Comme pour un logement, la localisation est un critère fondamental de l’évaluation du prix d’un terrain. Le prix au m² sera d’autant plus élevé que le terrain convoité se situe dans une zone urbaine où les terrains constructibles sont rares. Et les prix ne sont évidemment pas les mêmes en Franche-Comté qu'en Provence-Alpes-Côte d'Azur... C’est la loi de l’offre et de la demande !
L'environnement proche d'un terrain modifie également sa valeur, notamment en fonction de la proximité des services ou commerces, et de la cote des différents quartiers d'une ville.
Avoir une idée des prix pratiqués dans le secteur vous aidera à déterminer la valeur du terrain convoité. Pour cela, consultez les petites annonces sur internet ou dans les journaux.
N’hésitez pas également à vous renseigner auprès d’un professionnel : notaire ou agence immobilière située à proximité, qui pourra vous donner une estimation des transactions récentes sur des biens équivalents.
Prix du terrain : attention aux spécificités du terrain
Pour affiner votre estimation du prix du terrain convoité, penchez-vous sur ses caractéristiques propres et posez-vous les bonnes questions.
- Quels sont ses principaux atouts ? Il peut s’agir, en plus de sa localisation, d’une orientation intéressante, de la nature du sol, ou encore d’une vue très recherchée… S'il est parfaitement plat, cela limitera le coût des travaux de terrassement.
- Le terrain est-il « prêt à bâtir » ? Les réseaux d'eau, de gaz, d'électricité ou de collecte des eaux usées sont-ils déjà disponibles ?
- Quels défauts présente-t-il ? Il peut s’agir d’une nuisance sonore proche (aéroport, autoroute), du caractère enclavé du terrain ou de sa configuration atypique (en triangle, tout en longueur, en forte pente..), ou encore de la présence d'un bâtiment à détruire avant de pouvoir démarrer le projet de construction…
- Y a-t-il des projets d’aménagement prévus dans le secteur, comme par exemple la construction d’une voie ferrée à proximité ?
Autant de spécificités qui peuvent orienter le prix à la hausse comme à la baisse.
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(1) Source : Prix des terrains en 2023 (Insee)
