Acheter ou louer : quelle stratégie adopter ?

Est-il plus rentable de louer ou d'acheter un appartement ?

Deux options s’offrent donc à vous :

• mobiliser une partie ou la totalité de votre capital pour acheter votre logement,
• placer votre argent, le laisser « travailler » et rester locataire.

Une 3^e option peut même être envisagée : placer intégralement votre argent et devenir propriétaire en souscrivant un prêt immobilier.

Cette dernière option se pose surtout en période de taux d’emprunt bas. Si le taux d’emprunt est inférieur au rendement de vos placements, garder vos investissements en place semble plus intéressant. Toutefois, une étude de votre patrimoine ainsi que de votre situation professionnelle et fiscale sera nécessaire. N’hésitez pas à consulter un conseiller.

Achat ou location ? L'importance de la localisation

La valeur d'un bien varie considérablement selon son emplacement. Dans les grandes métropoles comme Paris, Lyon ou Bordeaux, les prix au mètre carré restent nettement plus élevés que la moyenne nationale, malgré le ralentissement actuel du marché.

Un quartier bien desservi par les transports en commun, proche des commerces et des écoles garantit une meilleure valorisation sur le long terme. À l'inverse, les zones rurales offrent des prix plus attractifs mais nécessitent souvent l'usage d'un véhicule personnel.

La proximité des services et la qualité de vie du quartier influencent directement la rentabilité d'un investissement, que ce soit pour y vivre ou pour une mise en location future.

Pourquoi acheter plutôt que louer ? Une question de temps long !

La durée de détention joue un rôle déterminant dans la rentabilité de votre achat. Selon une récente étude de Wüest Partner réalisée fin 2024, l'acquisition devient plus avantageuse que la location après 4 à 7 ans dans les villes moyennes françaises.

L'achat permet la constitution progressive d'un patrimoine transmissible. À titre d'exemple, un appartement de 60m² acheté 250 000€ en 2025 représentera un capital substantiel une fois le crédit remboursé, tandis que les loyers versés pendant la même période n'auront généré aucun retour sur investissement.

Louer sa résidence principale : une solution flexible

La location séduit particulièrement les jeunes actifs par sa grande souplesse géographique mais également pour potentiellement s'adapter plus rapidement à la situation du ménage qui évolue. En effet, un changement professionnel ou personnel ne nécessite qu'un préavis de quelques mois, sans frais de transaction ni engagement bancaire à long terme.

Cette liberté a néanmoins son revers : l'impossibilité de personnaliser son logement sans l'accord du propriétaire, encore plus si le logement est meublé. Les locataires subissent aussi la hausse régulière des loyers, notamment dans les zones tendues où la demande reste forte.

La location a aussi des atouts indéniables. Dans les grandes villes elle permet le plus souvent de bénéficier, à mensualité égale, d’une surface plus grande, surtout lorsque les loyers sont encadrés.

Immobilier : faut-il acheter ?

Acheter sa résidence principale c'est, comme le dit l'adage commun, "ne pas jeter l'argent par les fenêtres" et réaliser une épargne forcée qui permettra aussi de compenser la baisse de vos revenus à la retraite. Le patrimoine ainsi constitué pourra aussi être vendu si vous le souhaitez, en bénéficiant de l'exonération de la taxe sur la plus-value immobilière s'il s'agit de votre résidence principale ou que vous détenez le bien depuis plus de 30 ans. Si vous êtes redevable de l’IFI (impôt sur la Fortune Immobilière), la résidence principale bénéficie par ailleurs d’un abattement de 30 % de sa valeur.

Autre avantage de l'achat : le coût du crédit est fixe et vos mensualités de remboursement n'augmentent pas dans le temps, contrairement aux loyers qui sont révisés régulièrement par le biais de l'IRL (Indice de Référence des Loyers).

Etre propriétaire c'est aussi pouvoir personnaliser librement votre logement et réaliser des potentiels travaux !

Le cas de l'achat d'une maison pour la louer : 

L'acquisition d'une maison destinée à la location représente un investissement patrimonial particulièrement intéressant. D'après MeilleursAgents, le rendement locatif moyen en France est de 5,9 %. Pour 2024, un rendement locatif qui s’élève à 6 % ou plus est considéré comme un bon taux. Une maison avec jardin attire naturellement les familles, garantissant une stabilité locative sur le long terme. À noter que les locataires restent en moyenne 4,5 ans dans une maison contre 2,8 ans dans un appartement.

Le choix de l'emplacement s'avère déterminant : privilégiez les zones pavillonnaires proches des écoles et bien desservies par les transports. Un diagnostic énergétique performant augmentera aussi significativement la valeur locative, tout en facilitant la mise en conformité avec les nouvelles réglementations thermiques.

Achat ou location : bien intégrer tous les frais !

Lorsque vous ferez vos calculs, les frais devront être soigneusement pesés, en particulier les frais de notaire ou encore les grosses réparations qui incombent au propriétaire mais pas au locataire. Un ravalement à venir ou de gros travaux dans une copropriété peuvent alourdir sévèrement la facture de l'apprenti propriétaire... En outre, si la loi Climat de 2021 qui impose de nouvelles obligations liées à la performance énergétique des logements ne s'applique pas au propriétaire occupant, en retirant du marché de la location les logements mal isolés à partir de 2025 elle poussera inévitablement les propriétaires à réaliser des travaux de mise en conformité à moyen terme.

Enfin la taxe foncière que paient les propriétaires a un impact non négligeable et elle a très fortement augmenté dans les grandes villes ces dernières années (+63% à Paris entre 2022 et 2023).

Est-ce qu'il vaut mieux être locataire ou propriétaire ?

Vous l'aurez compris, cela dépend de nombreux facteurs. Pour vous aider à savoir si vous devez acheter ou louer, vous pouvez utiliser le calculateur de la finance pour tous, un site proposé par l’Institut pour l’éducation financière du public. Il permet de comparer les dépenses courantes, la valeur du capital obtenu à l'issue de la durée choisie et le montant de l’épargne que vous aurez pu placer en restant locataire.

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