Prêter son logement : quelles précautions prendre ?

Peut-on loger gratuitement un membre de sa famille ou un ami ?

Vous êtes propriétaire et souhaitez prêter votre logement à votre enfant ou vos petits-enfants pour leurs études, ou encore à un ami le temps d’un voyage ? Rien ne vous interdit de le faire. À condition de le faire gratuitement. En effet, le versement d’un loyer ou d’une somme d’agent n’entre pas dans le cadre du prêt, mais dans celui de la location.

Attention. L’hébergement à titre gratuit doit dans tous les cas être déclaré à l’administration, notamment au titre des aides et des impôts.

Pourquoi déclarer un occupant à titre gratuit ?

La déclaration d'un occupant sans contrepartie financière présente plusieurs avantages concrets. Cette démarche administrative permet d'établir clairement la situation auprès des services fiscaux et de la Caisse d'allocations familiales (CAF), évitant tout risque de requalification ultérieure du prêt en location déguisée.

Pour le propriétaire, cette formalité garantit une exonération de la taxe sur les logements vacants lors du prêt d'une résidence secondaire. Du côté de l'occupant, la déclaration constitue un justificatif de domicile valable pour ses démarches administratives.

Un autre bénéfice majeur : la clarification des responsabilités entre les parties. Le document officiel protège les droits du propriétaire comme ceux de l'occupant en cas de litige.

Comment déclarer un occupant à titre gratuit ?

Si aucun document officiel n’est obligatoire, il est conseillé de fixer par écrit les modalités du prêt de votre logement à titre gratuit. À défaut de bail, il est recommandé d’établir un contrat de prêt à usage (dit aussi « commodat »). Il s’agit d'un contrat par lequel l'une des parties livre une chose à l'autre pour s'en servir, sans considération financière. À charge pour le preneur de restituer le bien dans son état d’origine. Ce contrat est généralement assez souple et simple à mettre en place. En cas de doute, n’hésitez pas à faire appel à un notaire ou un avocat pour la rédaction du contrat.

Attention. En cas de problème, ce contrat est le seul moyen juridique de faire valoir vos droits dans le cadre du prêt. Il permet aussi de justifier auprès de l’administration que vous ne percevez pas de loyers.

Faut-il faire figurer une durée pour un hébergement gratuit ?

Lorsque vous prêtez votre logement, vous ne pouvez pas le réintégrer aussi facilement qu’on le suppose. Il est vivement recommandé de faire figurer une date d’entrée et de sortie sur le contrat de prêt à usage. Ou, à défaut, de fixer les conditions dans lesquelles le prêt peut prendre fin. Ce gage contractuel vous évitera une situation délicate si l’emprunteur venait à ne plus vouloir quitter les lieux.

Est-il possible de demander une contribution financière pour un hébergement gratuit ?

Si par définition le prêt est à titre gracieux, vous pouvez toutefois prévoir une clause écrite pour une participation de votre proche emprunteur à certains frais et charges (eau, électricité, internet…). Les frais demandés doivent cependant être proportionnels au montant que vous dépensez habituellement pour vos charges.

L’occupant doit-il souscrire une assurance ?

Même hébergé à titre gratuit, un contrat d’assurance habitation est obligatoire et impératif. Si l’hébergé vit seul dans les lieux, il doit prendre à sa charge l’assurance habitation, notamment si l’hébergement est de longue durée. L’occupant reste en effet responsable des dégâts causés au sein du logement ou à des tiers (voisins, par exemple). Pensez à vérifier que ce dernier bénéficie d’un contrat couvrant sa responsabilité civile.

Important. Si vous avez souscrit une assurance multirisque habitation, vous pouvez vous renseigner auprès de votre assureur pour vérifier si elle couvre les personnes qui occupent gratuitement votre logement. Le cas échéant, vous devrez lui fournir l’identité des occupants, la durée de l’hébergement et un document écrit afin de justifier du prêt du logement.

Le saviez-vous ?  L'assurance Generali Habitation est un contrat modulable conçu pour correspondre au mieux à vos besoins et à votre budget. Que vous soyez locataire ou propriétaire, d’un appartement ou d’une maison, en souscrivant votre assurance habitation chez Generali, vous faites le bon choix pour couvrir votre logement, vos biens et votre famille. En savoir plus.

En tant que propriétaire, pouvez-vous prétendre à des aides si vous hébergez à titre gratuit une personne ?

Si vous hébergez une personne à titre gratuit pendant plus de six mois, vous êtes tenu de le déclarer à la Caisse d’allocations familiales (CAF). Les revenus de l’hébergé seront alors pris en compte pour calculer les aides (CAF, APL…). Un calcul qui peut entraîner une révision à la baisse de vos aides.

À savoir. La personne hébergée gratuitement ne peut pas prétendre à un versement d’aides.

Hébergement à titre gratuit, qu'en est-il des impôts ?

L'accueil d'un proche sous votre toit peut vous permettre de bénéficier d'avantages fiscaux. Les parents qui reçoivent leurs enfants majeurs peuvent déduire une partie de leurs dépenses, équivalente à la valeur locative du logement mis à disposition.

Pour les propriétaires d'une résidence secondaire, cette situation permet d'éviter la taxe sur les logements vacants.

La valeur du logement prêté doit être indiquée sur votre déclaration annuelle dans la rubrique « Gérer mes biens immobiliers » de votre espace personnel sur impots.gouv.fr. Un montant réaliste basé sur les prix du marché local garantira la validité de votre déclaration.

Quels sont les risques de domicilier quelqu'un chez soi ?

Accueillir une personne sous son toit n'est pas un acte anodin et comporte plusieurs risques juridiques et pratiques qu'il convient d'anticiper. 

• Responsabilité en cas de dommages : l'occupant est responsable des dégâts pouvant survenir dans le logement. En cas de sinistre (incendie, dégâts des eaux…), il est à sa charge de réparer les dégâts ou de rembourser les coûts de réparation.
• Non-respect du contrat de prêt à usage : l'occupant peut refuser de quitter les lieux à la fin du contrat de prêt à usage. C'est pourquoi pour faire face à ce risque, il est essentiel de fixer une durée précise pour le prêt dans le contrat.
• Conséquences fiscales : la domiciliation d'une personne chez soi peut avoir un impact sur les impôts. Par exemple, si l'occupant bénéficie de certaines aides sociales, il peut être considéré comme un membre du foyer fiscal de l'hébergeur, ce qui peut modifier le montant des impôts à payer.
• Risque d'usurpation d'identité : en donnant son adresse à une autre personne, on s'expose à un risque d'usurpation d'identité. Il est donc important de demander une preuve d'identité à l'occupant avant de le domicilier chez soi.

Quels sont les droits d'une personne hébergée à titre gratuit ?

Les droits d'une personne hébergée à titre gratuit sont encadrés par la loi, même si la nature de l'hébergement n'implique pas de transaction financière.

• Respect de l'intimité : l'hébergé jouit d'un droit à l'intimité. L'hébergeur ne peut pas entrer dans les espaces privés sans consentement.
• Utilisation des lieux : l'hébergé a le droit d'utiliser le logement et ses équipements pour les besoins de la vie courante.
• Stabilité du logement : sauf cas spécifiques, l'hébergé ne peut être expulsé sans un préavis raisonnable.
• Accès aux aides sociales : même si l'hébergé ne peut pas prétendre à l'APL, il peut être éligible à d'autres aides sociales, comme le RSA ou la prime d'activité, en fonction de ses ressources.

Il est fortement conseillé à l'hébergé et à l'hébergeur de rédiger un contrat d'hébergement, aussi appelé contrat de prêt à usage ou commodat. Ce document, bien que non obligatoire, permet de préciser les droits et obligations de chaque partie.